青岛楼市“金九银十”呈现量高价低 开发商以价换量优惠多

2020年11月05日 14:03 来源:青岛新闻网 标签: 青岛 楼市

作为楼市传统旺季的“金九银十”,正式告一段落。 9月“低开高走”,最终收获了不错的成绩。相比之下,“银十”成色似乎稍有不足,根据青岛网上房地产公布的数据统计,2020年10月青岛新房成交共计13472套,环比9月份14876套下降 10.42%,新房成交面积1534016.15平方米;但同比去年10月成交总量与成交面积涨幅分别为40.19%和42.74%,呈现大涨的局面。由此一来,“金九银十”的称号似乎并没有让大家失望。不过业内人士也指出,相比今年八九月均价,“金九银十”房价呈现出下降的行情,这难免让人猜测,旺季的上涨行情是“以价换量”的结果。

“金九银十”呈现量高价低

本周楼市有关10月份的各种数据纷纷出炉,2020年10月青岛新房成交共计13472套,环比9月份14876套下降10.42%,新房成交面积1534016.15平方米;同比去年10月成交总量与成交面积涨幅分别为40.19%和42.74%。从青岛各区市新房成交量情况来看,西海岸新区继续领跑,即墨、胶州在10月份签约超过2000套。从主城范围看,今年供应井喷的市北区10月新房共卖出543套,占比全市总交易量的4%,位居市区榜首;崂山区新房成交456套,位居次席;李沧区10月成交新房295套,名列第三。根据专业机构数据统计,10月青岛新房成交均价14606元/平方米 (9月成交均价14989元/平方米),环比下降2.6%。从2020年前10个月新房价格走势看,青岛新房成交价格在8月份达到高值,9月、10月分别有不同程度下跌。

业内人士告诉记者,“金九银十”这样的传统旺季,开发商无疑更看重销量,毕竟在目前的楼市格局下,购房者最关心的还是价格与优惠,而且出手也变得更加理性。在整个10月期间,记者也不断接到有关特价房的推销电话和短信,以浮山后热门的金地宸悦为例,有销售顾问给出了最高30万元的特价房优惠。而在胶州、即墨等周边区域,库存压力进一步加大的情形下,为实现10月的销售目标,几乎所有楼盘都在推特价房。当然,很多楼盘在9月份已经开启特价政策,从而导致了9月销量更高。不过今年10月同比大涨,也反映出价格优惠对购房者的诱惑力。

周边区域库存压力依然存在

今年“金九银十”楼市旺季,真金白银的优惠换来了一定的销量。从成交套数来说,胶州、即墨等都突破了2000套,但就库存来说,压力依然很大。

据青岛克而瑞提供的数据,截至9月底青岛市商品住宅存量2124.95万平方米,去化周期17.8个月,同期胶州市商品住宅存量490.46万平方米,去化周期29.2个月,远远超过青岛市平均水平。在贝克青岛站数据中心公布的10月新房成交TOP10榜单中,胶州市、即墨区、西海岸新区均有新盘上榜。其中,胶州市恒大文化旅游城成交323套位居榜首。 10月8日首开北区2#地块80-144平方米户型和6#地块57-126平方米户型,均价10200元/平方米左右。在这份榜单中不难发现,上榜楼盘大多为均价“万元线”左右的大盘。即墨和西海岸新区的上榜楼盘价格甚至不足万元。记者上周在胶州采访的过程中,当地已经有低于7000元/平方米的楼盘在售。“以价换量”对于库存压力较大的周边区域依然是主旋律,而且效果也开始逐渐显现。

价格优惠持续 土地供应充足

对开发商来说,库存压力成为降价的主要原因,但市场并没有因为库存而放慢推新的速度。据乐居不完全统计,11月青岛将有40余盘年末冲刺。其中,主城区推盘量11个;城阳紧随其后,预计有10盘入市加推;即墨、西海岸也不甘示弱,预计分别有9盘入市,胶州、平度稍显逊色,各有1盘入市或加推。采访过程中,有开发商告诉记者,眼下稳住销量,加大力度去库存是最重要的任务,这样的局面下放弃部分利润也是无奈之举。

由此,也不难看出2020最后两个月,促销跑量依然是开发商的重中之重,至于价格,在很多库存压力大的周边区域,依然会有大幅度的优惠推出。但对青岛主城区而言,不断推出的新盘也在影响市场,激烈的竞争让价格处于较为稳定的局面。

从长远来看,10月份公布的《青岛市2020年四季度拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》告显示,今年第四季度,青岛全市预计出让土地214宗,其中居住、商业、商住及商业混合类地块共计110宗,较三季度上涨175%;土地供应依然相当充足。

二手房价格持续回升

10月新房市场势头不减,多种优惠营销活动吸引了不少购房者的目光,同时也给二手房市场带来了一定的冲击。对比9月份,10月青岛二手房成交行情呈现较为明显的下滑态势,根据专业机构数据,10月份共成交4709套,9月成交6392套,环比下降26.3%,但同比2019年10月份二手房成交4355套仍上涨8.1%,表明长期来看,二手房市场仍呈稳健态势。10月二手房成交均价20059元/平方米,8月成交均价19738元/平方米,环比上升1.6%,重回“2”字头。

从各区域二手房成交情况来看,10月西海岸新区以1000套的成交量位居榜首。作为近郊区域的典型代表,近年来西海岸新区各项配套逐步完善,次新房基数大,品类丰富。另外,加上多条地铁线加速建设、第二条海底隧道正式开工、三甲医院落地等各项利好加持,可以说是二手房置业的“天堂”。市北区紧随其后位居第二,共成交904套,老城区通勤便利,生活配套醇熟,部分片区均价低于20000元/平方米,也使不少置业者心生向往。

房价稳定期就是最好的购房时机

金九银十,销量没有太大的波动,但优惠着实让很多购房者动心。现在是买房的好时机吗?在业内专家看来,还是要分区域来对待。比如主城区相对稳定,不必太在乎波动,毕竟人口密度和成熟配套就是最好的保值。而且稀缺的土地资源,未来也很难保证有价格更合适的新房出现。至于价格已经下滑周边区域,则需要理性对待,价格下滑,但并不成熟的片区也带来各种不确定性。未来的价格涨幅,还需要周边配套的支撑,是否进入价格最低点,需要购房者仔细考察。另外,从土拍情况来看,西海岸依然是土地供应的大户,未来将会有更多新盘出现,至于胶州和即墨,目前土地供应量呈现出萎缩的局面,将来推新的速度可能会放缓。

从整个市场情况来看,稳健依然是青岛楼市的主旋律,库存基础不会让房价出现上涨的惊喜,当然稳定的房价也不会出现调控加码的打压。对于刚需购房者来说,房价的稳定期应该就是最好的购房时机。

责编:祁璟 审核:赵剑