老房岁月留痕 改造春风十里 老旧小区改造或成二手房新热点

2022年01月20日 10:27 来源:青岛新闻网 标签: 老旧小区改造

从“住有所居”到“房住不炒”,住宅居住的本质正在慢慢回归。少了投资属性,如何更好地满足居住?这一问题也摆在了很多建成年代久远的老旧小区面前,2019年起,青岛就成为老旧小区改造试点城市,新年伊始,市住房城乡建设局会同市发展改革委、市财政局公布《青岛市2022年城镇老旧小区改造项目清单》。 2022年,全市计划改造城镇老旧小区318个,涉及居民约9.3万户。老旧小区改造,在惠及居民的同时,也给二手房市场带来影响。设施更完善的老旧小区,让低价位的二手房有了更多的选择,成了品质新房之外更好的补充。

涉及318个小区老旧小区改造提速

住得舒不舒服,直接影响幸福指数,2016年青岛市启动老旧小区改造以来,到2020年共计改造老旧小区2300万平方米、惠及居民32万户。按照计划,“十四五”期间,我市将改造城镇老旧小区1300个,涉及居民约37万户。新年伊始,《青岛市2022年城镇老旧小区改造项目清单》发布。 2022年,全市计划改造城镇老旧小区318个,涉及居民约9.3万户,户数位居全省第一。从清单中可以看到,2022年全市改造老旧小区数量最多的是平度市,计划改造城镇老旧小区60个;其次是市北区,共改造53个,莱西市和胶州市改造数量相近,分别为43个和42个;崂山区和西海岸新区改造数量相同,为28个;此外,即墨区改造26个,市南区改造18个,城阳区改造14个,李沧区改造6个。

今年将要改造318个老旧小区,这一数字远远高于2021年的212个。其实在2021年,为了保证老旧小区改造的顺利进行,市住建部门已经进行了大量工作,例如为进一步加快推进我市城镇老旧小区改造规范化、高质量发展,我市先后出台了 《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等意见方案,老旧小区改造有了更科学、更实用的施工方案。在资金筹措方面,2021年在区、市财政资金的基础上,先后通过多种渠道筹措资金近13亿元。其中市级财政资金1.5亿元、争取中央资金共4.8794亿元,企业出资2.2亿元、发行专项债券4.3亿元、专营单位出资1200万元、融资贷款4亿元。

里外全面改造居民住进“新小区”

“现在我们就像搬了新家,感觉是住进了‘新’小区。”市民丁兆菊居住的锦绣花园,经历了全面改造,这个1996年建成的老旧小区,因为没有物业管理,一直是脏乱差的局面。2021年,小区被纳入到老旧小区改造范围,一切都开始变得不一样了。“屋顶先是做了防水,夏天那么大的雨,顶楼都不漏雨。还有小区的路面全部翻新硬化,晚上出门遛弯儿很方便。”居民王建森也向记者表达了同样的感受。更新的项目不止这些,从人脸识别的单元门到儿童游乐设施,再到种满绿植和设施完备的休闲长廊……当然,还有很多看不到的,比如原来空中像蜘蛛网一样的各种电线,如今全部埋入地下,燃气和自来水管道也全部更新。

老旧小区改造的内容有哪些?据市房地产事业发展中心负责人介绍,目前我市老旧小区改造工作的推进会结合实际情况,因地制宜地开展,既有水电气暖、道路、照明、安防等基础设施的改造,也有建筑节能、停车场、加装电梯等完善类改造,同时还有养老、托幼、助餐、智慧社区等提升类内容的改造。早在去年1月,青岛市就发布了《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》,其中对改造内容有着明确规定:改造内容方面,应按照基础、完善、提升三类,对城镇老旧小区和周边区域进行丰富和提升。基础类主要包括拆违拆临,改造安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤设施,进行建筑物修缮、管线规整(入地)、垃圾分类等。完善类主要包括完善社区和物业服务用房、公安警务用房、智能信包箱和文化、体育健身、无障碍、卫生健康、交通安全设施,实施建筑节能改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设等。提升类主要包括,提升养老、托育、托幼、家政、商业以及智慧社区等服务功能。

每平涨了几千元依然是最实惠选择

居住环境提升,那对房价是否产生了正面影响?丁兆菊告诉记者,从去年改造开始,他们小区的房价就在涨。“改造前我们拥有一流的海景,但却是崂山区最低的房价。”丁兆菊有些自嘲地告诉记者。伴随改造工程同时启动的还有房价,“房子前后涨了大约两三千块钱。”来自安居客网站的二手房报价趋势印证了丁兆菊的回答,数据显示,去年4月锦绣花园的房价还不到22000元/平方米,但在2022年1月,锦绣花园的报价已经突破了26000元,涨幅突破20%。而来自国家统计局的数据显示,去年全年青岛市二手房的涨幅只有1.2%。无独有偶,同样是去年完成改造的逍遥花园小区,有居民反映,房价也从改造前的29000元/平方米涨到了31000元/平方米,涨幅同样跑赢青岛平均数。

改造完成后,会导致二手房市场涨价吗?“与其说是涨价,倒不如说是价格的回归。”青岛链家远洋风景门店经理孙鹏告诉记者,很多老旧小区由于设施老旧,这么多年一直卖不上价。以锦绣花园小区为例,因为地处海边,周边新房价格已经突破4万元/平方米,就算完成改造这里的房价也远远低于周边新房。按照孙鹏的说法,没有学区、地铁等支撑的老旧房子,其房价要比同区位新小区的房价低许多,升值空间也有限。毕竟有些老房子,建房年代久远,管道、墙体等等基础设施会有老化的缺陷,再加上部分小区没有统一规划管理,没有物业,小区环境差等问题,常被购房者诟病。

但正因为这些问题,老旧小区却成为青岛楼市的入门保障。有二手房经纪人告诉记者,对于很多刚刚毕业的大学生或者来青打工的人群,想要在青岛安家落脚,总价较低的老旧小区成为首选。“在市区的核心地段掏几十万就能给自己安个家,你能想象那种幸福吧。”一位房产中介告诉记者,在目前讲究居住品质的背景下,有这样的二手房来“托底”,也是市场成熟的表现。老旧小区改造,让这些房子能有更好的居住环境,从根本上说还是让房子回归“居住本质”。

改造前能否抄底“老破小”

通过老旧小区改造,补一补楼体的外立面、打保温层、加电梯、增加社区配套服务、翻新公共空间等,老房子的价值会重新凸显。而且类似的老房子价格集中暴涨的可能性也不大。毕竟房屋的产权年限、房屋本质折损程度等问题不能根本性解决,而且老房子大多户型、朝向等有些缺陷,所以说改旧改的是舒适度而不是“大改价”,租金可能会上调,房价整体上涨很难。

另外,90后甚至00后成为地产刚需市场的主要买主,对他们来说居住品质比地段更为重要。有很多年轻购房者,宁可要李沧、城阳的封闭品质小区,也不会考虑老房子,没有买家支撑,老房子暴涨可能更不存在。另外,周边的新房房价和老旧小区房价还会互相影响。购房者如果看好了某个地段的配套,在同区域选择更多了,在资金有限的情况下,他们可能会选择价格较为便宜的房源,这样也在一定程度上平衡了该地区的房价。

(青岛早报 刘鹏)

责编:祁璟 审核:赵剑