“三线四档”面临调整,房企头上的“紧箍咒”有望松一松

2023年01月17日 11:09 来源:中国新闻网 标签: 房企

房企持续两年的降杠杆大潮,或许将面临轻微调整。

1月13日,据新华社报道,为贯彻落实中央经济工作会议部署,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》(以下简称“行动方案”)。此后市场消息称,相关主管部门将对执行了约两年的“三线四档”做出微调。

针对房地产资产负债表数据而设置的“三线四档”规定起始于2020年底,在过去两年间,房企为达成相关规定,集体进行了主动或被动降杠杆的战略调整。许多房企通过减少借债、控制拿地等措施优化资产负债表,直到2021年整个行业的杠杆率大体上呈下降趋势;但2022年以来,受疫情反复、断供等因素影响,房企销售大幅下滑,回款及现金持有下滑明显,“踩线”房企有扩容趋势。

业内受访专家认为,此次“三道红线”标准将迎来微调,预计红线的要求不会变,可能会和贷款集中度一样,延长或者设置过渡期,弱化不同档位,对债务增长的容忍度提高,对拿地、对现金流的要求也会下降。如此一来,部分企业会有一定的加杠杆空间。

“踩线”房企有扩容趋势

自2020年开启试点以来,“三线四档”已成为房企经营的重要参考指标。

所谓“三线四档”,即2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,会上提出三个监管要求:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”踩线条数,房企被分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。

按照监管要求,从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期;到2023年6月底,试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

自此,降档降速、减债减负成为房企经营的主旋律。据亿翰智库总结,房企降杠杆的核心即“少进少出、多进多出”,前者指少借债、不借债、少拿地、不拿地;后者指多回款、多卖资产、多引入资金、多还债;通过一进一出的强管控,为负债减少、杠杆下降腾挪空间。

在这一过程中,不少房企达到“绿档”标准,财务数据实现优化。但受宏观环境及行业影响,“三道红线”的执行过程中也出现了些许问题。

一是金融机构的过度收缩问题。2021年10月15日,央行金融市场司司长邹澜曾表示,近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑,这种短期过激反应是正常的市场现象。

但同时,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

另一方面,随着房地产行业整体行情下滑,房企的降杠杆进程也受到一定影响。

据克而瑞统计,从样本房企分档情况看,自2021年中期起,踩线房企数量明显增多,绿档房企于2022年上半年占比从年初的42%下降至32%;而黄、橙、红三档房企占比均有抬升,其中红档房企更是逐年占比上升,从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。

“受2022年上半年疫情反复、断供等因素影响,房企销售大幅下滑,销售回款急剧降低,从而现金持有下滑明显。”克而瑞称,样本房企的加权净负债率较期初抬升了约6.5 pct至67%;非受限现金短债比仅为1.10,较期初下降了16%。如果考虑到预售监管资金,房企偿债能力更不容乐观。

基于上述行业走势,去年已开始出现微调“三道红线”的业内建议。

人民银行调查统计司原司长盛松成曾于去年4月建议,在不改变去杠杆政策目标下,适当延长去杠杆周期,包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求,为行业应对疫情争取时间。“对三道红线不达标的房地产企业,可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款。”

北京大学国家发展研究院院长姚洋也曾于去年表示,建议调整“三条红线”政策。“房地产行业本身具有高负债性质,一下子断供当然会倒掉。真正失败的房企是因为多元化经营,把房子建设资金用去造车、做风投,真正做房地产的并不会出现很大问题。”

债务增长上限或将优化

为助力房企风险化解,去年年初曾有市场消息称,银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

到如今,多位受访人士向第一财经指出,在房企当前的处境下,“三道红线”已经慢慢淡化,对房企的限制作用也有所弱化。“好久都没人提‘三道红线’了,”某TOP20房企人士向记者表示,但形式上每个月的数据都还要向监管机构上报,预计《行动方案》将对数据指标有所放松。

不过,“三线四档”仍是金融机构对房企的重要评判标准。有长期跟踪房地产板块的券商投行部人士认为,如果《行动方案》后续落实,或可为银行等金融机构向房地产行业提供支持扫清障碍。

“近期许多银行与房企签订了额度庞大的战略授信合作,但都是雷声大雨声小。”上述券商投行部人士表示,银行可能会以房地产贷款集中度已经比较高等为由延缓落地。《行动方案》若将相应限制指标予以放松,可在一定程度上打消金融机构顾虑,并促使其能更快落实对房企相应的支持。

申万宏源房地产行业分析师袁豪认为,完善针对30家试点房企的“三线四档”规则,表明后续“保主体”范围或将进一步扩大,并且“四档”房企债务增长上限或将优化、尤其是绿档房企在负债端或有更大扩张空间,后续绿档房企拿地或更将积极,助力销售稳增。

值得一提的是,《行动方案》表示,主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企,没有具体名单,金融机构可自主把握。业内认为,没有具体名单,意味着对支持企业的范围也在扩大。“没有白名单,我们可以再努力争取更多支持。”有试点房企人士表示,“我们跟银行的关系还是挺铁的。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,房贷集中度和三道红线将继续落实,总的改革思路依然符合房地产金融管理长效机制,但是会结合短期和中长期做工作。目前会强调短期方面的救急政策,所以房贷集中度和三道红线会有放松做法,或有缓冲操作。

中指研究院企业研究总监刘水表示,合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,房企“三线四挡”规则完善参数设置,将给予房企宽松的融资环境,减小融资及债务压力。一方面,延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,减少银行的信贷约束,为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面,根据行业实际情况,灵活调整完善“三线四挡”参数设置,降低对房企的要求,能减少房企经营、融资及债务压力。

除了完善“三线四档”规则,在1月13日新华社发布的行动方案中,还有优化政策激活合理需求,加大保交楼力度,设立全国性金融资产管理公司(简称AMC)专项再贷款,设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,推动存量融资合理展期,调整优化并购重组、再融资等措施。

民生证券认为,金融端政策的决心和力度大于需求端,当前与其期待需求端政策能刺激销售,不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后,投资拿地先有起色,进而带动销售显著变化,房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。

国金证券认为,“资产激活”与保交楼行动目标一致,盘活房企资产,维持项目正常运转;“负债接续”或通过发债增信、提高授信、债券置换等方式推进;“权益补充”即股权融资支持,改善房企资产负债表状况;“预期提升”是行业复苏的持续动力,关键在于销量和房价的稳定 。在供给侧股债融资持续支持、需求侧宽松预期加大力度的背景下,尚未出险的民营房企有或更大的弹性。

责编:刘宏超 审核:赵剑
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